선임대 후분양 상가 계약서 확인법: 가짜 임차인·렌트프리 함정과 넣어야 할 특약

1. '선임대'의 함정: 가짜 임차인과 렌트프리

선임대 상가는 공실 위험이 없어 초보 투자자에게 인기입니다. 하지만 사기꾼들은 이 점을 노립니다.

따라서 "임대가 맞춰졌다"는 말만 믿지 말고, 그 임대차 계약이 깨졌을 때의 책임을 누가 질 것인지 문서화해야 합니다.

2. 계약서 특약 1: "임대차 계약 해지 시 분양 계약도 해지"

분양 상담사는 "걱정 마세요, 책임집니다"라고 말하지만, 계약서에 없는 말은 법적 효력이 없습니다. 반드시 분양 계약서(공급 계약서) '특약 사항'란에 다음 문구를 넣어야 합니다.

이 문구를 넣어달라고 했을 때, 시행사나 분양 대행사가 거절하거나 주저한다면? 100% 위험한 물건입니다. 가짜 임차인일 확률이 높으므로 뒤도 돌아보지 말고 나와야 합니다.

3. 계약서 특약 2: "임대료 보조(렌트프리) 명시"

수익률 뻥튀기를 막기 위해 '이면 계약' 여부를 확인하는 특약도 필요합니다.

이 특약을 요구하면, 실제 월세가 300만 원이 아니라 200만 원이었다는 사실을 실토하는 경우가 많습니다.

다음 단계로 넘어가기 전, 주변 부동산 2~3곳에 들러 해당 상가의 '적정 월세 시세'를 확인해보면 '뻥튀기 수익률'인지 바로 알 수 있었습니다.

4. 진짜인지 확인하는 3단계 검증법

계약서 쓰기 전, 임차인이 진짜인지 확인하는 방법입니다.

5. 최신 판례: 분양 대행사의 책임 범위

과거에는 "우리는 중개만 했을 뿐"이라며 발뺌하는 분양 대행사가 많았습니다. 하지만 최근 법원 판례는 엄격해지고 있습니다.

• 대법원 판례: 분양 대행사가 '확정 수익률'을 과장 광고하거나, 임대차 계약의 중요 사실(가짜 임차인 등)을 숨긴 경우, 계약 취소 및 손해배상 책임을 인정한 사례가 늘고 있습니다.
• 증거 확보: 상담 시 나눴던 대화 내용(녹취), 팜플렛, 문자 메시지 등 "수익률 보장"을 약속한 증거를 모두 모아둬야 나중에 소송에서 이길 수 있습니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)