부동산 등기부등본 보는 법 & 전세사기 예방 | 근저당 확인 및 갑구 을구 차이 (말소사항 포함)
집을 계약할 때 공인중개사가 보여주는 등기부등본, 그냥 "깨끗하네요"라는 말만 믿고 도장 찍으시나요? 내 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키려면, 집의 '신분증'인 등기부등본을 직접 볼 줄 알아야 합니다. 갑구와 을구의 결정적 차이부터, 빨간 줄(말소사항) 속에 숨겨진 집주인의 재정 상태까지 1분 만에 파악하는 법을 정리했습니다.
1. 표제부: 엉뚱한 집에 계약하지 않으려면
2. 갑구(소유권): '신탁등기' 있으면 100% 사기?
3. 을구(소유권 외): 깡통전세 피하는 계산법
4. 말소사항 포함 열람이 필수인 이유
5. 계약 당일 '열람 일시' 1분 전 체크
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 어려운 법률 용어가 가득해 보이지만, 우리가 봐야 할 핵심 단어는 딱 3가지입니다. 소유자, 채권최고액(빚), 그리고 압류. 이 세 가지만 제대로 확인해도 전세 사기 위험을 90% 이상 줄일 수 있습니다.
1. 표제부: 엉뚱한 집에 계약하지 않으려면
가장 먼저 나오는 표제부는 '집의 신상정보'입니다. 여기서 꼭 확인해야 할 것은 주소 일치 여부입니다.
- 지번/도로명 주소: 계약하려는 집 문 앞에 적힌 호수(예: 201호)와 등기부상 호수가 일치하는지 확인하세요. (반지하를 1층으로 속이는 경우 주의)
- 건물 내역: '근린생활시설'이라고 적혀있다면 주거용이 아닌 상가입니다. 전세 대출이 불가하고 보증금 보호가 취약할 수 있습니다.
2. 갑구(소유권): '신탁등기' 있으면 100% 사기?
갑구는 '집주인이 누구인가'를 보여줍니다. 맨 마지막에 적힌 소유자와 계약하려는 사람의 신분증이 일치해야 합니다.
소유자에 개인 이름이 아닌 'OO신탁주식회사'가 적혀 있다면 주의하세요. 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태입니다. 이때 신탁회사의 동의 없이 원래 집주인과 계약하면 '무단 점유'가 되어 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
또한 갑구에 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 단어가 보이면 뒤도 돌아보지 말고 피해야 합니다. 소유권 분쟁이 있거나 빚 때문에 집이 넘어갈 위기라는 뜻입니다.
3. 을구(소유권 외): 깡통전세 피하는 계산법
을구는 '이 집에 빚이 얼마나 있는가'를 보여줍니다. 여기서 '근저당권설정'을 확인해야 합니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 채권최고액 | 은행이 빌려준 돈의 120~130%를 설정. (실제 빚보다 높게 잡힘) |
| 안전한 집 기준 | (채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 < 70% |
| 위험한 집 | 합계가 집값의 80%를 넘으면 깡통전세 위험. |
예를 들어 집값이 3억인데 대출(채권최고액)이 1억 5천 있다면, 내 전세금은 6천만 원 이하여야 안전합니다. 만약 '을구'가 비어있다면(기록사항 없음) 빚이 없는 깨끗한 집이라는 뜻입니다.
4. 말소사항 포함 열람이 필수인 이유
등기부등본을 뗄 때는 반드시 '말소사항 포함'으로 발급받아야 합니다. 빨간 줄이 그어진 과거 기록을 봐야 집주인의 재정 상태를 알 수 있기 때문입니다.
체크 포인트:
- 과거에 압류나 가압류가 걸렸다가 해제된 기록이 반복된다면? 집주인의 자금 사정이 좋지 않다는 신호입니다.
- 임차권등기명령 이력이 있다면? 전 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않았던 전적이 있는 집입니다.
5. 계약 당일 '열람 일시' 1분 전 체크
사기꾼들은 계약금을 받고 잔금을 치르기 직전에 대출을 받기도 합니다. 따라서 계약금 입금 직전, 그리고 잔금 치르기 직전에 등기부등본을 다시 떼어봐야 합니다.
서류 맨 아래에 있는 '열람 일시'가 지금 현재 시간인지 반드시 확인하세요. 며칠 지난 서류는 믿으면 안 됩니다. 특약 사항에 "잔금일 다음 날까지 현재의 권리 상태를 유지한다"는 조항을 넣는 것도 필수입니다.
요약 및 실행 포인트
1. 갑구: 소유자 확인, 신탁등기/가압류/가처분 있으면 계약 금지.
2. 을구: 근저당권(빚) 확인, (대출+보증금) < 집값 70% 확인.
3. 말소사항: 과거 압류나 임차권등기 이력 확인 (집주인 신용 유추).
※ 다가구주택은 '선순위 보증금 내역서'를 추가로 요구해서 다른 세입자들의 보증금 총액까지 확인해야 안전합니다.
등기부등본은 누구나 열람 가능합니다. 공인중개사가 보여주는 것만 믿지 말고, 대법원 인터넷 등기소 앱으로 직접 확인하는 습관을 들이세요.
Q. 융자 말소 조건으로 계약해도 되나요?
Q. 집주인이 외국인이면 어떡하나요?
Q. 전입신고는 언제 해야 하나요?
본 콘텐츠는 등기부등본 해석의 일반적인 가이드라인을 제공하며, 모든 법적 위험을 예방할 수는 없습니다. 계약 체결 전 반드시 공인중개사와 법률 전문가의 자문을 구하고, 특약 사항을 꼼꼼히 작성하시기 바랍니다.
- 대법원 인터넷 등기소 (iros.go.kr)
- 국토교통부 전세사기 예방 체크리스트
- 찾기쉬운 생활법령정보 (부동산 등기)
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정부·공공기관 공식 자료로 숫자를 확인하고 계산은 직접 검산합니다. 실제 결정은 해당 기관 확인이 우선입니다. 틀린 곳은 문의로 알려 주시면 고친 날짜와 함께 바로잡습니다.